格瑞租屋評價好嗎？從洽談到改造完成的全紀錄

我不是投資客，只是一個陪朋友接手了家裡老房子的普通上班族，這篇是想把他這兩年「自己當房東 → 踩雷 → 認真做包租代管比較 → 最後把房子整個交出去」的過程完整紀錄下來，包含我實際洽談各家整理出來的收費表、我計算思考的邏輯、房子改造前後的對比照。如果你也在比較「包租代管業者」，希望能幫你少走一點我走過的冤枉路。

交給格瑞租屋包租代管、改造前後比較

為什麼不打算裝潢的人，會走到找格瑞租屋包租代管這一步?

家裡在南機場一帶留了一間兩房一廳老公寓給他，屋齡比我們還老。

問題是.....他的工作在新竹，平常根本不可能北上處理房子的事、也完全不懂裝潢，看著斑駁的牆面和老浴室，他看我自己改造板橋租屋的限動來問我，我跟他說...你這屋況比我家慘很多耶，你給我九千我都不想租XD，連我都不知道「要從哪裡開始」整理。

但說到底...最難的是心態：花自己的錢裝潢，然後租給別人住，怎麼想都覺得浪費，所以他一開始的策略很簡單，原況出租，便宜租就好。

原本公寓改造前的屋況

自己出租 2 年的真實成本：不只空租，還有「房客品質」

原況刊登的結果，詢問率低到懷疑人生...租金從 $18,000 一路降到 $13,000，還是要刊登很久、還要跑很多次帶看，每次帶看他都要從新竹來回一趟。

好不容易租出去，兩年下來他遇到的狀況是...

願意租老屋況的房客，條件本身比較辛苦一點（希望我講得很含蓄），後續衍伸出欠租、催繳的麻煩事讓他超煩，那時候他才理解現實殘酷的邏輯：

屋況決定租金，租金決定你能篩選到什麼樣的房客。房子不改造，就永遠只能在「低租金＋高風險房客」的循環裡打轉。

我粗算了他這種本業忙碌的房東的隱形成本：

項目	他的實際狀況
每次換約空租	至少 1 個月（$13,000）
找仲介帶看成交	被抽半個月（$6,500）
一年隱形損失	約 1.5 個月租金 ≒ $19,500
沒算進去的	新竹台北來回車費、請假帶看、催租的精神耗損

包租跟代管差在哪？

開始幫他做功課後我才發現，「包租」和「代管」是兩件完全不同的事，之前認識這個詞是在短影音上面，我用自己的話講：

• 代租：業者只負責幫你「找到房客」，成交收一次費用，之後房客欠租、漏水都是你的事。

• 代管：業者當你的物業管家，每月抽成幫你收租、修繕、應付房客，但空租和欠租的損失，大多還是房東吸收。

• 包租：業者直接跟你簽約承租，再轉租出去，房客租不租得掉、繳不繳租，都是業者的事，你每個月照領租金。

搞懂這個差別之後，我們的比較重點就變了：不是在比「誰抽得少」，而是在比「風險最後落在誰身上」。

我實際洽談後整理的包租代管收費比較表

比較項目	A 公司（代租型／仲介系）	B 公司（代管型）	C 公司（社宅公會型）	格瑞租屋（包租＋改造型）
服務模式	只幫你找房客，成交後不管	幫你收租、修繕、管房客	配合政府社宅方案	直接向房東承租，再轉租管理
收費方式	一次收 0.5–1 個月租金	每月租金 8–10%＋招租費	政府補助、免服務費	免月費，以約定租金承租
空租誰承擔	房東	房東	房東（媒合期）	業者（租金照付）
欠租誰處理	房東自己面對	業者協助催收，損失多半仍在房東	依方案	業者承擔（租金代償）
老屋改造	無	無或另外報價	修繕補助有上限與資格限制	改造費用由業者投入
適合誰	只缺曝光、有空管理的房東	屋況好、想留租金彈性的房東	符合社宅資格的房東	老屋、外縣市、怕麻煩的房東

看完表格你會發現一個關鍵：抽成 % 數低不代表划算，如果空租和欠租都算你的，抽再少你還是在賠，這也是他後來的第一選擇標準。

評估租屋代管公司的四個標準

1. 有沒有「租金代償／保證收租」？

這是洽談過程中學到的新名詞：房客欠租、甚至空租期間，租金照樣給房東。有這個機制，代表業者敢把風險扛到自己身上，這比任何話術都有說服力。

2. 老屋願不願意收？改造費誰出？

很多業者看到老屋況就興趣缺缺，或要求房東先自費裝潢。願意自己投入改造的業者，才是真的跟你長期綁在同一條船上。

3. 業務是幫你分析，還是急著簽約？

他最後選格瑞租屋，坦白說關鍵就在這裡，洽談時對方是站在他的立場，幫他分析哪種做法對他風險最小，連「你這個條件其實也可以考慮 XX 方案」都直接講，專業感完全不同。

4. 合約條款算得清不清楚？

綁約年限、租金怎麼訂、改造歸屬、提前解約條件，敢白紙黑字寫清楚的才能簽。

最後他怎麼選？向錢看齊😂

格瑞租租屋給他的條件是：房子由他們出錢改造，但要簽 5 年包租約，用他原本就租不太掉的 $13,000 承租。

有人可能會想：改造完租金會變高，$13,000 是不是虧了？我們是這樣算的：

	繼續自己租	交給格瑞租屋包租 5 年
月租金	$13,000（還常租不掉）	$13,000 穩定入帳
空租損失	每次換約至少空 1 個月	0，空租照付
仲介費	每次成交被抽半個月	0
欠租風險	他自己扛（親身踩過）	業者扛（租金代償）
一年差距	約損失 1.5 個月＝$19,500	5 年約省下近 10 萬元＋數不清的心力
改造費用	他不懂也不敢花	業者投入，5 年後屋況升級歸他

對他來說，省下來的時間和確定性就是金錢。同樣 $13,000，一邊是「可能收到」，一邊是「保證收到」，加上五年後拿回來的是一間已經翻新過的房子，這題不難算。

老屋改造前後對比：老公寓真的能長這樣

簽約後的改造成果，直接看圖最有感

客廳從昏暗的老公寓味，變成木地板＋灰綠跳色牆的清爽樣貌，原本的實木沙發留下來反而變成復古亮點。

閣樓臥室改造前後對比

臥室原本整面牆壁癌剝落，處理完變成有設計感的藍色主題牆

這就是我說的「屋況決定租金、租金篩選房客」。

衛浴翻新前後對比

衛浴和廚房是他原本最不敢想的兩個區塊，翻新後完全是另一間房子。

老實說看到成品那一刻，他有點慶幸當初沒有自己亂發包。

比較包租代管不只是看抽成，是「風險歸屬」

如果你跟他一樣，房子老、人在外縣市、不懂裝潢、被房客煩過，我會建議你這樣思考：

1. 比較各家時，先問「空租和欠租誰承擔」，再看抽成數字；有租金代償機制的優先。

2. 老屋不改造，就只能一直降租金換到更高風險的房客，願意出錢改造你房子的業者，利益才真正跟你綁在一起。

3. 把「每年空租＋仲介費＋你的時間」算成數字再做決定，你會發現「穩定」本身就很值錢。

他目前簽約邁入第二年，每個月 5 號租金準時入帳，他在新竹連「水壓不夠強」這種房客雜事都不用管。

至於格瑞租屋的租金代償機制怎麼運作、其他老屋改造案例，可以直接看他們官網的說明，比我轉述得清楚。

包租代管比較常見問題 FAQ

Q1：包租跟代管差別是什麼？

代管是業者每月抽成幫你管理，空租欠租風險多在房東；包租是業者直接承租你的房子再轉租，空租與欠租由業者承擔，房東每月固定收租。

Q2：包租代管費用大概多少？

代租型約收 0.5–1 個月租金；代管型每月抽租金 8–10% 另加招租費；包租型免月費，但承租價通常低於市價行情——比較時要把空租、仲介費一起算進去才準。

Q3：租金代償是什麼？

指房客欠租或空租期間，業者仍照約定金額支付房東租金的保障機制，等於把出租最大的兩個風險轉移給業者。

Q4：老屋沒錢裝潢也能委託包租代管嗎？

可以，部分包租型業者（如本文案例）以簽訂長年期包租約為條件，由業者投入改造費用，房東不需自己出裝潢錢，約滿後翻新後的屋況歸房東。